如何投资房产而不买房

六月 14, 2021 13:00 UTC

对许多人来说,投资房地产似乎是个好主意。但目前英国的平均房价超过 250,000 英镑 -购买投资房产对大多数人来说根本不可行。

但是,如果我们告诉您,您可以在不买房的情况下投资房产呢?没错,事实上,您可以通过多种方式投资房地产行业,而无需购买任何由砖头和砂浆制成的东西。在本文中,我们将概述其中一些方法,首先了解人们为什么投资房产,并解释如何开始与 Admiral Markets进行房地产投资。

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为什么要投资房地产?

虽然投资者可能对很多事情有不同的看法,但每个成功的投资者都会告诉您的一件事是多元化的重要性。

俗话说:"不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里",投资也是如此。通过减少对特定资产或市场表现的依赖,持有各种不同的资产可以大大降低您的风险。因此,一个市场的潜在挫折不会危及您的所有投资,并有望在其他地方得到补偿。

尤其是房地产市场的表现往往与其他主要资产类别不同,使其成为分散投资组合的理想选择。

投资房地产的另一个重要原因是,从历史上看,它已被证明可以很好地对冲通胀。当通货膨胀上升时,包括现金、大多数债券和一些股票在内的许多金融工具的价值将趋于下降或者跟不上通货膨胀。相比之下,房地产价值历来在通货膨胀时期表现良好。

不买房投资房地产

前面我们说过,有几种不涉及买房的投资房产的方法,那么具体有哪些呢? 在本文中,我们将介绍以下房地产投资工具:

#️⃣ 地产股

#️⃣ 房地产投资信托 (REIT)

#️⃣ 房地产基金

#️⃣ 交易所交易基金 (ETF)

您很可能听说过其中的一些,但也许您没有考虑过这些类型的投资可用于专门针对房地产市场。

上述所有选项都允许看好房地产行业的投资者尝试从中获利,而无需购买房屋。在下面的部分中,我们将详细介绍其中的每一个,并帮助您决定哪个可能最适合您。

1️⃣ 地产股

我们将从我们列表中最熟悉的工具开始,它几乎不需要介绍:股票。

对于那些想要投资房地产的人来说,股票提供了一个直接投资于房地产行业的公司的机会。房屋建筑公司就是一个例子,因为显而易见的原因,他们可以从强劲的房地产市场中获益匪浅。

下面我们可以看到英国房屋建筑公司Persimmon的长期周线图。自 2009 年以来,股价大多呈上涨趋势,尽管在 Covid-19 大流行爆发期间急剧下跌,但此后几乎恢复了大流行前的价格水平。

Persimmon_Weekly_Chart

描述:Admiral Markets MetaTrader 5 - Persimmon PLC (PSN) 周线图。日期范围:2009 年 12 月 20 日 - 2021 年 5 月 20 日。拍摄日期:2021 年 5 月 20 日。过去的表现并不是未来表现的可靠指标。

2️⃣ 房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REIT)使用投资者资金池收购或开发并通常管理各种创收性房地产,例如公寓楼、写字楼、购物中心和酒店。REIT允许投资者在不实际购买或管理房地产的情况下,享受与创收房地产相关的一些利益。

REIT在证券交易所上市,其股票在证券交易所买卖,与任何上市公司的股票完全相同。事实上,尽管名称中有“信托”一词,但房地产投资信托基金实际上是一家公司,而是一家享受特殊税收待遇的公司。

符合英国房地产投资信托基金资格的公司,其房地产租赁业务免征公司税,出售这些房地产时也免征资本利得税

为了换取这种优惠的税收待遇,对REIT施加的条件之一是他们必须以股息的形式将90% 的免税利润分配给股东 - 称为财产性收入分配(PID)。

因此,REIT可以代表良好的收入投资,因为只要REIT的房地产租赁业务盈利,股东就可以获得股息。

由于REIT在证券交易所交易,其价格由市场供求水平决定,并在整个交易日波动。这意味着有时REIT的股价与其资产净值(NAV)不同。

资产净值的计算方法是将基金持有的净值除以已发行股票数量。如果REIT的股价低于其资产净值,则被称为折价交易。另一方面,如果它的交易价格高于其资产净值,则为溢价交易。

▶️ Regional房地产投资信托基金- 2021年的投资机会?

以下Regional的周线图,这是一家投资英国商业地产的英国REIT,主要投资于办公楼。

Regional_REIT_Weekly_Chart

描绘:Admiral Markets MetaTrader 5 - Regional房地产投资信托有限公司 (RGL) 周线图。日期范围:2015 年 11 月 1 日 - 2021 年 5 月 20 日。拍摄日期:2021 年 5 月 20 日。过去的表现并不是未来表现的可靠指标。

我们可以看到,REIT在2020年3月的疫情爆发期间股价大幅下跌,至今仍未完全恢复。

在公司4月发布的年度报告中,我们了解到,截至 2020 年12月31日,他们的投资组合价值为7.324 亿英镑。这相当于每股 97.5p 的资产净值。在撰写本文时(2021年5月20 日),Regional的股价约为88p,这意味着,根据其2020年底的投资组合估值,REIT的交易折价约为10%。

报告中还告诉我们,2020年的每股股息值为6.4p - 按当前股价计算,股息收益率约为7%,相当有吸引力。

如果考虑通过REIT以及上述信息投资房地产,另一个需要考虑的重要指标是EPRA入住率。该数字以百分比形式表示当前出租空间的估计租金价值除以整个投资组合的估计租金价值。对于Regional房地产投资信托,这一数字在2020年底为89.4%。

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3️⃣ 房地产基金

您可能已经熟悉共同基金,但您可能没有意识到,有些共同基金专门关注房地产市场。

房地产基金或地产基金利用投资者资金池来投资与房地产相关的证券投资组合。房地产基金可以进行主动或被动管理,并且可以由各种不同类型的证券组成。

一些房地产基金直接投资于实体(通常是商业)房地产并从租金中获得收入,而其他基金则更倾向于以股票、房地产投资信托基金、债券或三者的混合为目标。

在投资房地产基金之前,了解基金采用哪种方法非常重要,但在我们开始之前,让我们提醒自己共同基金的基本机制。

在投资共同基金时 - 或者像这里的所说的房地产基金 - 投资者从管理它的公司那里购买该基金的股票。投资者买入基金的价格,即资产净值,在市场收盘时每天计算一次,然后在第二天市场收盘前固定这一价格,而不管在此期间基金的持股情况如何。

当投资者决定是时候退出基金时,同样的过程会反过来发生 - 他们的股票以资产净值卖回公司。所有地产基金都持有一定比例的投资者资金作为现金,以便于清算投资者的头寸。

▶️ 房地产基金的风险

现在,还记得我们说过了解基金是投资于实物还是股票、REIT和债券很重要吗?嗯,这就是原因:如果超过预期数量的投资者决定同时兑现他们的投资 - 这是可能的,而且并非闻所未闻 - 基金经理将没有足够的现金立即满足所有这些要求。

这种情况的结果是,该基金将需要出售其部分持股,以符合其投资者的意愿。虽然股票和 REIT 通常(当然并不总是)直接和快速出售,但相比之下,房地产,尤其是商业地产,两者都不是。

即使是快速的房产销售也可能需要数月时间;调查人员需要参与,律师需要准备,贷款需要批准,同时,投资者需要等待,无法提取资金。这可能会导致基金经理出售投资组合中最具吸引力的资产,以促进更快的出售,让剩余的投资者持有吸引力较低的资产。

在大流行期间,由于估价师无法为商业地产指定准确的价值,几家英国房地产基金被暂停。保险公司Aviva将其三个房地产基金暂停了16个月,最终于2021年5月决定关闭它们。在一年多的无所作为之后,投资者现在不得不等待基金清盘后才能收回资金。

这就是说,要警惕只直接投资房地产的房地产基金!

4️⃣ 房地产ETF

房地产交易所交易基金(ETF)与房地产基金有一些相似之处。它们都使用投资者资本购买房地产行业内的一篮子证券,既可以被动管理,也可以积极管理。

然而,房地产ETF往往是被动管理的。换句话说,它们旨在跟踪基础指数。他们不直接投资于任何有形财产,而是倾向于持有REIT、房地产相关公司的股票或债券。

与共同基金不同,ETF在证券交易所上市,就像股票一样,在整个交易日内买卖。这意味着如果投资者希望清算其头寸,他们必须找到一个交易对手来出售其ETF股票。

与直接购买REIT或股票不同,房地产ETF为投资者提供单一投资的一篮子证券的即时多元化。这样,您对房地产市场的接触不仅限于一家公司,而是分散在许多公司中。

此外,ETF 管理非常透明 - 定期报告其投资组合及其持有量的任何变化。

iShares_Daily_chart

提示:Admiral Markets MetaTrader 5 - iShares 发达市场房地产收益率UCITS USD Dist ETF (IWDP) 日线图。日期范围:2018年 11月14日 - 2021年 5月20日。拍摄日期:2021 年 5 月 20 日。过去的表现并不是未来表现的可靠指标。

如何与Admiral Markets投资房地产

Admiral Markets账户允许您通过 REIT、股票和ETF投资房地产!要开始投资,请按照以下步骤操作:

  1. 注册Admiral Markets账户
  2. 下载 MetaTrader 5交易平台
  3. 按Control + U调出如下所示的"交易品种"窗口。在这里您可以搜索您想投资的资产。找到后,按"显示交易品种",然后按"确定"

MT5_Symbols_invest_property

描述:Admiral Markets MetaTrader 5 - 交易品种

4. 前往屏幕左侧的"市场报价"选项卡,找到您在上一步中添加的交易品种。找到它后,右键单击并按"图表窗口"打开其价格图表。

British_Land_Company_Daily_Chart

图示:Admiral Markets MetaTrader 5 -英国土地公司PLC日线图。日期范围:2019年1月 8 日- 2021年5月20日。拍摄日期:2021年5月20 日。过去的表现并不是未来表现的可靠指标。

5. 按位于屏幕顶部的"新订单"。这将打开一个屏幕,您可以在其中填写您希望购买的股票数量以及止损和止盈(如果适用)。

MT5_New_Order

描述:Admiral Markets MetaTrader 5 - The British Land Co PLC 新订单

最后的想法 - 正确投资房地产

投资房地产并不一定意味着在房子上花费数十万英镑,希望您现在更加熟悉对房地产行业充满信心的投资者可以使用的一些替代选择。

股票、房地产投资信托基金、房地产基金和 ETF 都可以为您的投资组合提供对该市场的敞口以及多样化。然而,与任何投资一样,所有这些工具都带有很大的风险

在投资房地产之前,彻底评估相关投资并确保其符合您的投资概况和目标非常重要。

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关于Admiral Markets

Admiral Markets是一家屡获殊荣、受全球监管的外汇和差价合约经纪商,通过世界上最受欢迎的交易平台 MetaTrader 4 和 MetaTrader 5 提供超过 8,000 种金融工具的交易。立即开始交易!

本材料不包含也不应被解释为包含投资建议、投资推荐、金融工具任何交易的要约或招揽。请注意,此类交易分析不是任何当前或未来表现的可靠指标,因为情况可能会随着时间而改变。在做出任何投资决定之前,您应该征求独立财务顾问的意见,以确保您了解风险

Roberto Rivero
Roberto Rivero
金融作家,Admiral Markets,伦敦

Roberto 花了 11 年时间为交易者和基金经理设计交易和决策系统,并在S&P工作了 13 年,与专业投资者合作。他拥有经济学理学士学位和 MBA 学位,自 1990 年代中期以来一直是活跃的投资