REITs: O que é um Fundo de Investimento Imobiliário?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) são um método popular de investir no mercado imobiliário sem comprar imóveis físicos. Mas o que é um fundo de investimento imobiliário? Como eles funcionam? Quais são suas vantagens? Neste artigo, vamos responder a essas perguntas, destacar um REIT para observar e muito mais!

O que é um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)?

Então, o que é um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)? Um Fundo de Investimento Imobiliário, ou REIT, é uma empresa que utiliza um conjunto de dinheiro dos investidores para adquirir, desenvolver e geralmente gerenciar uma carteira de propriedades que geram renda. Essas propriedades podem incluir prédios de apartamentos, centros comerciais, armazéns e blocos de escritórios.

Os REITs operam de maneira semelhante aos fundos mútuos ou ETFs (Exchange-Traded Funds), permitindo que investidores de varejo tenham exposição ao mercado imobiliário sem os altos custos associados e os problemas que acompanham a posse e a gestão de imóveis.

Embora os REITs geralmente tendam a se especializar em um setor específico do mercado imobiliário, você também pode encontrar REITs cujas carteiras são diversificadas e abrangem vários setores diferentes.

Então, o que distingue um REIT desses outros fundos e de qualquer outro tipo de empresa? As características exatas de um REIT variam entre os países, dependendo da jurisdição financeira a que pertencem. No entanto, a qualidade comum entre eles é que, como um REIT, uma empresa desfruta de um tratamento fiscal preferencial – geralmente sendo obrigada a pagar menos em impostos corporativos e sobre ganhos de capital. Mas, para se qualificar como um REIT, as empresas devem atender a certas condições.

Como uma empresa se torna um REIT?

Assim como as características dos REITs, os critérios com os quais uma empresa deve cumprir para se tornar um REIT variam de país para país.

Abaixo, destacamos algumas das condições mais importantes para os REITs no Brasil:

• Eles devem distribuir um mínimo de 90% do seu lucro isento de impostos aos investidores como dividendo;
• REITs no Brasil devem ser fundos de investimento imobiliário de capital fechado.
  • Um fundo de capital fechado é essencialmente o oposto de um fundo de capital aberto, que é como a maioria dos fundos mútuos são categorizados. Um fundo de capital aberto cria regularmente novas cotas para atender à demanda dos investidores e, quando um investidor deseja sair de sua posição, o fundo resgata suas cotas;
  • Um fundo de capital fechado, por outro lado, emite cotas através de uma Oferta Pública Inicial (IPO) para levantar capital para suas atividades de investimento. Uma vez que as cotas são criadas, elas são negociadas entre os investidores no mercado secundário. Novas cotas não são criadas para atender a um aumento na demanda dos investidores, nem são resgatadas pelo fundo;
• Eles devem ser residentes no Brasil e listados em uma bolsa de valores reconhecida.
• Eles não podem ser uma empresa fechada – embora os REITs no Brasil tenham um período de carência de três anos para cumprir esta condição.
  
  • Uma empresa fechada é uma empresa controlada por cinco ou menos investidores.

Existem mais condições que devem ser seguidas, mas estas são algumas das mais importantes. Qualificar-se como um REIT dá à empresa um tratamento fiscal privilegiado, mas quais são os benefícios dos REITs para os investidores?

Vantagens dos REITs para os investidores

Já abordamos alguns dos principais benefícios de investir em REITs para investidores, mas aqui, vamos expandir esses benefícios e outros.

Diversificação

O mercado imobiliário tende a se comportar de maneira diferente de outras classes de ativos, o que o torna uma boa opção para diversificar seu portfólio. Os REITs proporcionam aos investidores essa diversificação, permitindo-lhes ganhar exposição ao mercado imobiliário sem comprar ou gerenciar qualquer imóvel físico.

Renda regular

Um requisito para se tornar um REIT é distribuir 90% do lucro isento de impostos entre os investidores. Isso significa que, ao investir em REITs, o investidor tende a desfrutar de uma fonte de renda adicional bastante estável. Isso torna os REITs particularmente atraentes para investidores que buscam renda.

Liquidez

Uma das principais desvantagens de investir em imóveis físicos é a falta de liquidez no mercado imobiliário. Comprar e vender imóveis pode levar meses ou até anos em alguns casos. Os REITs no Brasil, por outro lado, são negociados na bolsa de valores e desfrutam de um alto nível de liquidez, o que significa que são fáceis de comprar e vender.

Proteção contra a Inflação

Esta talvez não seja uma vantagem específica dos REITs, mas sim do mercado imobiliário em geral. Em tempos de pressão inflacionária, os imóveis historicamente provaram ser uma proteção eficaz contra a inflação.

Se nos concentrarmos especificamente nos REITs, sua receita é gerada principalmente através da cobrança de aluguel de sua carteira de propriedades. O aluguel tende a ser positivamente correlacionado com a inflação; em outras palavras, quando a inflação aumenta, os pagamentos de aluguel geralmente também aumentam. Essa correlação permite que os REITs continuem a crescer e mantenham seus pagamentos de dividendos durante períodos de pressão inflacionária.

Desvantagens dos REITs

Naturalmente, não há apenas aspectos positivos associados ao investimento em REITs, e há algumas desvantagens que os investidores potenciais precisam considerar.

Baixo crescimento

Embora a exigência de pagar 90% do lucro isento de impostos aos investidores seja ótima do ponto de vista da renda, isso deixa apenas 10% para o REIT reinvestir na empresa. Naturalmente, isso tem um efeito negativo na capacidade da empresa de crescer e adquirir novas propriedades para adicionar ao seu portfólio.

Portanto, embora muitos REITs possam ter um rendimento de dividendos favorável, eles nem sempre são a melhor opção para pessoas que estão procurando um investimento com potencial de valorização de capital.

Impostos

Outra desvantagem de investir em REITs é a forma como os pagamentos de dividendos são tributados. Os pagamentos de dividendos feitos a partir do lucro isento de impostos dos REITs são conhecidos como Distribuição de Renda de Propriedade (PID) e são tributados de maneira diferente dos dividendos não-PID.

Como o lucro que é distribuído como dividendos PID foi isento de impostos, uma vez distribuído, é classificado como renda de aluguel de propriedade, que está sujeita ao imposto de renda. Geralmente, os dividendos PID são pagos apenas após a dedução do imposto à taxa básica de renda (no Brasil) já ter sido feita. O REIT então paga esse imposto diretamente à Receita Federal em nome do acionista.

REIT a observar: Tritax Big Box

Tritax Big Box é um REIT do Reino Unido que investe e aluga centros de distribuição, atualmente ostentando um portfólio de 60 ativos com um valor total de £4,89 bilhões.

Entre os dez principais de seus 42 clientes estão Amazon, Morrisons, Tesco e Co-op; de fato, de acordo com seus resultados do primeiro semestre de 2021, como uma proporção do aluguel total contratado, “63% dos clientes do Grupo estão em setores defensivos e resilientes, como comércio eletrônico e varejo de alimentos” – o que é particularmente importante, já que a economia global ainda enfrenta um futuro incerto após a pandemia de coronavírus.

Em outros lugares nos resultados do primeiro semestre, aprendemos que o lucro operacional aumentou mais de 19% em comparação com 2020, alcançando £84,1 milhões. O dividendo por ação também aumentou 2,4%, dando-lhes um rendimento de dividendos atual de cerca de 2,9%. Além disso, o REIT adquiriu um novo ativo para seu portfólio em abril de 2021, ajudando a aumentar o valor de sua carteira em quase 11% desde o final de 2020.

Diante do aumento da inflação, também é importante notar que 37% do aluguel está sujeito a revisão em 2021, com mais 27% em 2022.

Observando o gráfico de preços do Tritax Big Box, após as quedas causadas pelo surto de Covid-19, o preço das ações levou menos de três meses para recuperar seus níveis pré-pandemia e, desde então, aumentou significativamente.

Tritax Big Box deve grande parte de seu sucesso recente ao crescimento da popularidade do varejo online. O mercado de e-commerce cresceu consideravelmente nos últimos anos e esse crescimento foi intensificado pela pandemia - que fez com que muitos fossem forçados a comprar online. À medida que o mercado continua a crescer, os centros de distribuição estarão em maior demanda e o Tritax Big Box parece bem posicionado para se beneficiar desse aumento.

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