3 Maneiras de Investir em Imóveis através do Mercado de Ações

Admirals
20 Min leitura

Provavelmente, a maioria das pessoas já ouviu falar em algum momento sobre o mercado de ações e investimentos imobiliários, mas poucas sabem como esses mercados podem se combinar para maximizar o capital disponível para investir.

Qual é a melhor opção: investir na bolsa de valores ou no mercado imobiliário? Continue a ler para descobrir.

Contexto do Investimento no Mercado Imobiliário

Vamos explicar por que investir em imóveis pode ser considerado uma boa ideia, com base no contexto atual.

O ambiente económico atual, caracterizado por taxas de juro extremamente baixas e até negativas em alguns casos, torna o rendimento dos depósitos bancários, o produto de investimento favorito das famílias nos últimos anos, praticamente nulo.

Consequentemente, muitos investidores retiraram o seu dinheiro desses depósitos para concentrá-lo em diferentes investimentos. Investir no mercado imobiliário é uma dessas opções e, além disso, uma das mais populares. Poucas pessoas no Brasil não conhecem alguém que tenha investido em imóveis de uma forma ou de outra, com mais ou menos sucesso.

A combinação entre imóveis e investimento tem sido muito discutida tanto no Brasil quanto no resto do mundo. Especialmente em nosso país, onde muitas pessoas, assim que conseguem economias suficientes, recorrem imediatamente ao investimento imobiliário, normalmente com a compra física de uma propriedade (muitas vezes um apartamento na praia ou uma segunda residência), sem conhecer outras possibilidades de investimento que oferecem maiores oportunidades.

Antes de investir em imóveis, o que é o mercado imobiliário?

Simplificando, o mercado imobiliário é onde diferentes tipos de imóveis são comprados e vendidos, incluindo residências particulares, espaços comerciais, terras agrícolas, instalações de construção, terrenos, etc.

A compra de propriedades, seja para uso pessoal ou para fins de investimento, atrai muitas pessoas, mas poucos potenciais investidores consideram que comprar e possuir uma propriedade pode não ser tão fácil quanto imaginam. E pode não atender às suas expectativas de retorno.

Esta é uma das razões pelas quais muitas pessoas se afastaram do mercado imobiliário durante os tempos de crise. Elas associam a compra física de uma propriedade ao pagamento de empréstimos, impostos e taxas, reparos importantes, a busca por um inquilino para alugar e outras atividades que podem ser desagradáveis.

Neste sentido, é importante saber que há duas opções para investir em imóveis no Brasil e que uma delas não envolve as obrigações mencionadas anteriormente:

  • Comprar fisicamente a propriedade, seja qual for sua natureza e finalidade;
  • Investir nos mercados de valores (compra de ações de empresas imobiliárias, fundos negociados em bolsa (ETFs) ou por meio de REITs).

É claro que comprar uma propriedade é uma forma muito mais popular de investir em imóveis e muitas pessoas já estão familiarizadas com isso.

Vamos então ver quais oportunidades os mercados de ações oferecem.

Sabemos que há muitos conceitos para aprender e entender. Por isso, sempre recomendamos continuar com uma boa formação para estar a par de tudo o que envolve os mercados de valores e o que isso implica. Descubra os nossos webinars online gratuitos!

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Investir em imóveis através da Bolsa de Valores

Os mercados de ações oferecem uma ampla gama de oportunidades de investimento, não apenas em imóveis, mas também em diversos setores econômicos que abrangem quase todos os aspectos da vida diária de uma pessoa.

Nas últimas décadas, os mercados de ações se tornaram o motor da economia global e o foco de atenção não apenas de investidores, analistas e economistas, mas também de políticos. Isso dá uma ideia da sua importância nos últimos anos.

O que são os mercados de valores?

Antes de começar a investir em imóveis, devemos entender o que é o mercado de valores.

Os mercados de valores são uma coleção de diferentes mercados e bolsas de valores, onde ocorrem atividades regulares de compra, venda e emissão de ações de empresas. Essas atividades financeiras são realizadas por meio de bolsas de valores oficiais ou mercados de balcão (OTC), que operam sob um conjunto de regras e regulamentos.

Os mercados de ações globais servem como uma plataforma onde numerosos compradores e vendedores se encontram, interagem e realizam as transações desejadas. Como o número de participantes no mercado é enorme, um preço justo é garantido.

Os mercados de valores são um dos maiores e mais populares mercados financeiros do mundo. De acordo com os dados do Banco Mundial de 2018, a capitalização de mercado de todas as empresas listadas nas bolsas de valores mundiais é de até 68,65 triliões de dólares, três vezes mais do que o PIB da maior economia do mundo: os EUA.

Como podemos ver no gráfico abaixo, apenas nos últimos 10 anos após a crise financeira mundial de 2008, a capitalização das empresas listadas nas bolsas de valores mundiais duplicou. Nos 16 anos entre 2002 e 2018, mais do que triplicou."

É melhor investir na Bolsa de Valores ou no Mercado Imobiliário?

Ao longo dos anos, têm surgido muitos debates sobre se é melhor investir em imóveis ou preferencialmente em ações, e a disputa entre os defensores de cada uma continua. No entanto, ambas as opções têm suas vantagens e desvantagens, bem como qualidades que as tornam únicas à sua maneira.

A escolha entre investir em imóveis ou no mercado de ações depende de:

  • Investidor;
  • Capital disponível;
  • Nível de tolerância ao risco;
  • Objetivos de investimento e
  • Estilo de investimento.

Globalmente, a maioria das pessoas parece escolher os mercados de ações, pois parecem mais acessíveis. Além disso, na maioria dos casos, é necessário economizar uma quantia considerável de dinheiro ao comprar uma propriedade. Isso significa que investir em imóveis como uma propriedade de investimento implica custos adicionais de dinheiro e tempo.

Vamos comparar os dois tipos de investimentos e ver os prós e os contras de ambas as opções para obter exposição ao popular mercado imobiliário.

Investimento inicial

Na maioria dos casos, a compra de uma propriedade está associada a um investimento inicial muito maior do que o necessário quando operamos nos mercados de valores.

  • Por exemplo, um apartamento na cidade de Madrid pode custar centenas de milhares de euros. Segundo o índice Tinsa IMIE, o preço médio por metro quadrado na capital no segundo trimestre de 2020 foi de 3033 euros/m2.

Custos

Quando investe em imóveis através da sua compra, na maioria dos casos, também terá que pagar uma comissão ao intermediário pela transação.. Ou seja, se um apartamento lhe custar 500 000 euros, terá que pagar 15 000 euros ao agente imobiliário. Quanto mais cara for a propriedade, maior será a comissão.

Além disso, pode ser que esta não seja a única comissão que terá que pagar. Às vezes, depois de comprar uma propriedade, terá que realizar vários trâmites com as administrações públicas que lhe custarão tempo e dinheiro adicionais.

Deve ter em mente que tudo isso provavelmente será acompanhado pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, manutenção, serviços públicos, seguros, etc. Desta forma, o seu investimento crescerá enquanto os rendimentos futuros diminuem.

Ao comprar ações, ETFs ou REITs nos mercados de ações, só terá que pagar um pequeno preço juntamente com a comissão para o corretor. Por exemplo, a Admirals permite operar através de ETFs com comissões de 0.01 USD por ação.

A melhor forma de verificar os custos envolvidos em investir em imóveis através dos mercados de ações é com uma Conta Demo de trading gratuita. Poderá realizar testes sem qualquer risco, pois são fundos virtuais.

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Liquidez

Outra desvantagem de investir em imóveis é a baixa liquidez no mercado imobiliário. Por exemplo, se surgir algo inesperado e você precisar de dinheiro ou simplesmente achar que o preço é adequado para a venda, pode levar meses ou até mesmo um ano para vender sua propriedade. Portanto, pode perder o preço de venda que esperava e não capitalizar o investimento no momento desejado.

Por outro lado, se deseja vender seus investimentos nos mercados de valores, basta alguns segundos na plataforma de trading da sua corretora. Em seguida, pode retirar seus fundos e tê-los em sua conta bancária em questão de dias e, em alguns casos, até mesmo no mesmo dia. Dessa forma, pode obter o melhor preço e capitalizar rapidamente seu investimento.

Gestão de Riscos

Como a maioria dos ativos, tanto o mercado imobiliário quanto o de ações são cíclicos e não podem se mover à mesma velocidade e na mesma direção, pois não estão completamente correlacionados. Para minimizar o risco, a melhor opção é diversificar sua carteira de imóveis, o que facilitará a gestão de riscos de seus investimentos.

Quando você investe em um imóvel com a compra física do mesmo, terá apenas exposição ao mercado imobiliário desse país, cidade e até mesmo bairro, e a um único tipo de propriedade: residencial, agrícola, comercial, etc.

Por outro lado, pode começar a comprar ações de diferentes empresas no mercado de ações e investir em outros ativos ou países. Alternativamente, pode depositar seu dinheiro em um fundo de investimento imobiliário ou em um fundo negociado em bolsa. Investir em ações de empresas imobiliárias permitirá que você diversifique sua carteira em mais de um país, continente ou moeda.

Além disso, quando você investe em imóveis através dos mercados de ações, pode fazê-lo em diferentes tipos: shoppings, propriedades de férias, prédios residenciais, portos, hospitais e muito mais. Essa diversificação reduz e distribui o risco do investimento.

Os investimentos em ações, ETFs e REITs também podem oferecer retornos passivos na forma de dividendos que as empresas pagam trimestralmente ou anualmente. Ao contrário do aluguel de imóveis, você não precisa procurar inquilinos.

Rentabilidade

Uma das perguntas mais comuns é se investir em imóveis é rentável. Quando se trata de rentabilidade, os mercados de ações demonstram o seu valor, especialmente quando se trata de rentabilidade a longo prazo. Por exemplo, o índice de ações dos Estados Unidos, o S&P 500, que inclui as 500 maiores empresas listadas em bolsa nos EUA e remonta a 1926, acumulou um retorno anual médio de cerca de 10% em 2018. Mesmo quando ajustamos esse retorno para a inflação, obtemos um retorno médio anual de cerca de 7%.

Ao mesmo tempo, o índice de ações Dow Jones, o mais antigo do mundo, que inclui 30 das maiores empresas dos EUA, criado em 1896, tem um retorno médio anual de 5.22%.

Mas os mercados de ações passaram por mudanças significativas no último século, então vamos dar uma olhada mais de perto em algumas ferramentas mais modernas, como o índice de tecnologia Nasdaq100. Em pouco mais de 10 anos, desde a crise financeira mundial, o Nasdaq100 cresceu de 1000 pontos no final de 2008 para os atuais 12070 em abril de 2020. Na verdade, isso representa um retorno de cerca de 1107%.

No gráfico a seguir, pode ver a evolução do CFD NQ100 nos últimos anos. A linha vermelha reflete a média de 200 períodos.

Fonte: Admirals MetaTrader 5 NQ100 CFD. Gráfico semanal com intervalo de dados entre 2 de março de 2008 e 5 de novembro de 2020. Elaborado em 5 de novembro de 2020. Tenha em mente que o desempenho passado não é um indicador confiável de desempenhos futuros.

Alavancagem

Investir em imóveis através dos mercados de ações permite o uso de alavancagem em alguns instrumentos financeiros. A alavancagem possibilita que possamos operar com uma pequena percentagem do total da posição, podendo alcançar maiores ganhos no mercado.

No entanto, devemos ter cuidado com esta ferramenta, pois, assim como nos permite duplicar ganhos, também multiplica as perdas na mesma proporção caso o mercado se mova contra nós.

Os produtos que permitem alavancagem, como os CFDs, permitem vendas a descoberto, o que significa que o trader pode obter lucros mesmo em mercados de baixa. Dessa forma, os investidores podem se beneficiar dos movimentos de preços em ambas as direções.

Esses derivativos financeiros são bastante comuns e não exigem um grande depósito de fundos. Portanto, são ideais para pequenos investidores com poupanças limitadas.

Compra Física

Desculpe pelo erro. Aqui está a correção:

Uma das principais vantagens de comprar uma propriedade como investimento é que você a possui fisicamente, pode vê-la e tocá-la. Isso gera um sentimento mais tangível para o investidor e inspira uma certa segurança e confiança.

No entanto, a maioria das pessoas passa a vida em uma casa e comprar outra propriedade pode trazer uma sensação mais familiar.

Proteção contra a inflação

Os investimentos em imóveis físicos têm sido tradicionalmente utilizados como proteção contra a inflação e para mitigar a redução do poder de compra do investidor. Esta salvaguarda, contudo, também pode ser alcançada nos mercados financeiros ao selecionar devidamente os instrumentos, como matérias-primas.

Uma vez considerados estes conselhos para investir em imóveis, avancemos para as diferentes formas de investimento disponíveis.

Como investir com sucesso no mercado imobiliário?

Como investir com sucesso em imóveis através da bolsa? Nos mercados de ações pode ter acesso a vários ativos diferentes que permitem exposição ao mercado imobiliário. Cada um deles tem as suas próprias peculiaridades, então vamos ver quais oportunidades de investimento cada um deles nos oferece:

  1. Ações de empresas imobiliárias;
  2. ETFs;
  3. REITs nos EUA (Real Estate Investment Trusts).

Vamos ver como começar a investir em imóveis com cada uma destas opções separadamente:

Ações

Nas bolsas de valores, é possível encontrar numerosas empresas cujo negócio está relacionado, de uma forma ou de outra, com imóveis. Ao comprar uma ou mais empresas deste setor, é possível obter exposição ao mercado imobiliário a um preço inferior ao que custaria comprar fisicamente uma propriedade.

As empresas imobiliárias não se limitam apenas à habitação, mas também incluem hotéis, resorts, centros comerciais, centros de saúde, entre outros. Portanto, comprar várias empresas diferentes dentro do setor imobiliário facilita a diversificação. Além disso, algumas empresas oferecem dividendos aos seus acionistas, o que é uma vantagem adicional.

No entanto, antes de comprar uma ação, é necessário analisar e investigar a saúde da empresa em questão, verificar os dados históricos, o tipo de negócio e o potencial, entre outros detalhes.

Com a Admirals pode investir em imóveis com ações de mais de 4000 empresas, com comissões a partir de apenas $0.01 dólares.

ETFs Imobiliários

Um ETF ou 'Exchange Traded Fund' é um fundo de investimento negociado em bolsa. Os ETFs são valores mobiliários que podem ser comprados e vendidos nos mercados de valores através de um intermediário, a corretora. Estes fundos oferecem diferentes classes de ativos, desde ações tradicionais até moedas ou matérias-primas.

Os fundos negociados em bolsa de ações são semelhantes aos fundos mútuos, mas oferecem custos mais baixos e uma diversificação mais ampla. Além disso, sua estrutura permite que traders e investidores realizem vendas a descoberto, usem alavancagem e evitem impostos sobre ganhos de capital em alguns países.

Se deseja investir em imóveis, mas com uma maior distribuição de risco, escolher um fundo de ações neste setor pode ser uma boa decisão. Além disso, investir em ETFs não exigirá uma pesquisa detalhada de cada empresa separadamente, como é o caso das ações tradicionais.

Ao mesmo tempo, os fundos negociados em bolsa podem oferecer investimentos em diferentes tipos de propriedades por meio de apenas um instrumento. Além disso, esse investimento também oferece diversificação do investimento.

Para investir em imóveis através de ações e ETFs, a Admirals oferece dois tipos de contas diferentes:

- Invest.MT5: conta à vista
- Trade.MT5: com CFDs, para aproveitar os mercados de alta e baixa

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REIT

Os REITs ou Real Estate Investment Trusts são entidades cotadas que desenvolvem ou administram propriedades imobiliárias para gerar rendimento. Estes estão sujeitos a uma regulamentação específica, como por exemplo, são obrigados a distribuir uma alta percentagem dos seus rendimentos entre os seus acionistas através do pagamento de dividendos.

Os REITs permitem que investidores individuais comprem ações de diferentes propriedades que estejam incluídas na carteira desses fundos de investimento. As propriedades podem incluir apartamentos, centros de saúde, hotéis, prédios de escritórios, naves industriais, etc.

A maioria desses fundos especializa-se num setor específico, concentrando o seu tempo, energia e financiamento nesse segmento do mercado imobiliário. No entanto, também existem REITs diversificados com diferentes tipos de propriedades nas suas carteiras.

Os REITs em sua maioria seguem um modelo simples e direto. Por exemplo, estes alugam um apartamento e depois distribuem essa renda como dividendo para os acionistas.

Simplificando, um REIT pode ser visto como uma empresa listada na bolsa, que administra ou financia propriedades que posteriormente geram retorno financeiro. Estes fundos geram um fluxo constante de renda para os seus investidores, mas oferecem pouco em termos de crescimento de capital.

Riscos de Investimento em Imóveis

Da mesma forma que qualquer investimento, tanto a compra direta de imóveis quanto a compra de ações, ETFs ou REITs, envolve riscos. É uma boa ideia que todos os investidores se familiarizem com estes instrumentos antes de começar a investir com capital real. Para uma gestão mais eficaz, é melhor conhecer os riscos de cada um desses ativos.

Compra Física

Atualmente, no Brasil, investir em imóveis através da compra física de uma propriedade é considerado uma decisão acertada, uma vez que a tendência dos últimos quatro anos aproximadamente tem sido de alta, após o colapso ocorrido após a explosão da bolha imobiliária em 2008. No entanto, não podemos cair novamente no erro de pensar que os preços sempre subirão.

⇛ A baixa liquidez é uma das principais causas de problemas no mercado imobiliário atual e é precisamente isso que pode levar a fortes quedas no mercado em certos momentos. Ao escolher uma propriedade para investimento, é necessário avaliar precisamente o risco, bem como o potencial de retorno, antes de formalizar a compra.

⇛ Além disso, os custos futuros (reparos, renovações, manutenção, serviços públicos, seguros, etc.), as taxas de juro e as expectativas, bem como a possível escassez de inquilinos durante determinados períodos, devem ser considerados.

⇛ Ao iniciar um negócio imobiliário a médio e longo prazo, os impostos também devem ser levados em consideração. Todos esses custos influenciam o cálculo do potencial de retorno.

Através da Bolsa de Valores

⇛ Os mercados bolsistas apresentam alta volatilidade, e alguns investidores podem até perder todo o seu investimento se, por exemplo, uma empresa declarar insolvência. No entanto, como investidor, um risco razoável pode ser realmente benéfico, pois a ausência de risco significa baixos retornos. Portanto, devemos calcular a relação risco/benefício para estimar se é um bom investimento ou não.

Quanto mais estável for o valor do ativo, menor será o risco e, consequentemente, menor será o retorno. O valor das ações pode aumentar se a verdadeira situação do negócio melhorar ou se alguns fatores alterarem as expectativas de lucro da empresa. Existem também diversos fatores que podem afetar os preços das ações, que mudam antes do valor de um bem imobiliário físico.

Ações, ETFs ou REITs podem ser acessíveis e custar menos de 50 euros, o que permite diversificar com pequenos investimentos em várias direções. Além disso, pode ser aconselhável que alguns investidores não comprem ações de empresas individuais, mas optem por ETFs, pois proporcionam maior diversificação.

Há cerca de 10 anos, em 2008, o mundo enfrentou uma recessão econômica global. Durante essa recessão, os preços das ações de muitas empresas despencaram. No entanto, nos anos seguintes, eles se recuperaram rapidamente, atingindo novos máximos.

O que saber antes de Investir em Imóveis no Brasil - Preços

Um método muito popular para calcular o preço de uma propriedade baseia-se nos salários. Como regra geral, não é recomendável gastar mais de 30% do salário mensal no pagamento de uma casa própria. Caso contrário, pode ser difícil cobrir o restante das necessidades, como compra de alimentos, serviços públicos, luz, água, etc.

Outro método frequentemente usado para calcular o retorno de um investimento imobiliário é dividir seu valor pelo potencial de aluguel. Considera-se um bom retorno quando o valor do investimento pode ser recuperado dentro de 100-150 aluguéis. Se o valor resultante for superior a 200, considera-se que os preços imobiliários atuais estão muito altos e o investimento neles não é rentável.

Investimentos imobiliários na bolsa - Conclusão

O mercado imobiliário sempre atraiu a atenção de muitos investidores, sejam eles iniciantes ou profissionais, mas alguns podem não estar cientes de todas as oportunidades que este oferece.

A maioria das pessoas associa negócios imobiliários à compra de imóveis, no entanto, desconhece uma opção que pode ser definitivamente mais vantajosa: investir em imóveis através dos mercados financeiros.

A compra de ações de empresas, fundos negociados em bolsa ou REITs também oferece exposição ao mercado imobiliário, com um investimento inicial menor, custos recorrentes menores, melhor liquidez e, muitas vezes, melhor retorno. Claro, também tem as suas desvantagens, principalmente a falta de sensação física da compra e a necessidade de entender um pouco sobre os mercados financeiros.

No entanto, todo investimento tem os seus riscos. O importante, portanto, é fazer uma boa gestão e escolher cuidadosamente o objeto do investimento. Dessa forma, é possível obter um retorno decente.

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A Admirals oferece a oportunidade de investir em ações e ETFs, tanto através de CFDs à vista, e possui a plataforma de trading mais usada e popular entre os traders: a MetaTrader. Clicando no banner abaixo, pode abrir sua conta de trading e começar a investir em imóveis!

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Este material não contém e não deve ser interpretado como contendo conselhos de investimento, recomendações de investimento, uma oferta ou solicitação para qualquer transação em instrumentos financeiros. Por favor, note que tal análise de trading não é um indicador confiável de qualquer desempenho atual ou futuro, uma vez que as circunstâncias podem mudar ao longo do tempo. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, deve procurar o aconselhamento de consultores financeiros independentes para garantir que compreende os riscos.

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